Sporo pytań otrzymuję od właścicieli mieszkań posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Chcą wiedzieć, czym różnią się ich lokale od lokali właścicieli posiadających pełne prawa do takich mieszkań?

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ich posiadaczy obowiązuje ustawa Prawo spółdzielcze. Oznacza to, że do momentu uwłaszczenia (wykupu) obowiązuje ich ograniczone prawo rzeczowe, co oznacza, że taki „niepełny” właściciel pozbawiony jest bezpośredniego wpływu na sposób zarządzania całą nieruchomością wspólną. W takim przypadku opłaty podatku od nieruchomości i wieczystego użytkowania gruntu naliczane będą dla spółdzielni i rozłożone na poszczególnych członków spółdzielni.
Wszystkich posiadaczy lokali wyodrębnionych obowiązuje natomiast ustawa o własności lokali, dająca im wreszcie bezpośredni wpływ na sposób zarządzania nieruchomością wspólną. W tym przypadku opłaty od nieruchomości i wieczystego użytkowania gruntu, naliczane są na każdego właściciela indywidualnie. Jednak najistotniejszą różnicą w obu przypadkach jest sposób zarządzania nieruchomością wspólną.
W pierwszym przypadku zarządzanie nieruchomością odbywa się poprzez władze spółdzielni, a wpływ członka spółdzielni na jakość zarządzania jest iluzoryczny. Taki właściciel nie ma również wpływu na generowanie kosztów przez spółdzielnię, ani możliwości ich zmniejszenia, a spółdzielnia z kolei nie ma obowiązku rozliczania tych kosztów przed jej członkami. Prowadzi to do utraty motywacji jej mieszkańców przed minimalizacją niepotrzebnych i często zbyt dużych kosztów ogólnych, jakie generowane są przez spółdzielnię, które niestety zawsze ostatecznie obciążają właścicieli mieszkań.
W drugim przypadku tj. gdy posiadamy pełne prawo do lokalu, zarządzanie nieruchomością wspólna odbywa się poprzez wybieralny zarząd z pośród właścicieli lokali lub licencjonowanego zarządcę nieruchomości. Ponadto członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają prawo do kontroli dokumentów wspólnoty oraz uczestnictwa w bezpośrednim zarządzaniu ich nieruchomością. Taki model zarządzania wymusza na zarządzie lub zarządcy dążenie do zmniejszania kosztów wspólnoty, co w ostateczności prowadzi do zmniejszenia bezpośrednich opłat przypadających na poszczególne lokale.
Innym elementem, który różni właścicieli lokali spółdzielczych od własnościowych jest prowadzenie finansów. W przypadku spółdzielni ich członek nie ma żadnego wpływu na wielkość ani kontrolę takich finansów. W spółdzielni, bowiem nie ma rozróżnienia kosztów dotyczących funkcjonowania spółdzielni oraz poszczególnych nieruchomości. Odmiennie jest we wspólnocie mieszkaniowej. Tutaj uproszczona księgowość umożliwia zmniejszenie kosztów obsługi księgowej, co w ostateczności prowadzi do obniżenia kosztów obsługi finansowej wspólnoty.
Decydującym jednak czynnikiem przemawiającym na korzyść wspólnoty mieszkaniowej jest stały i bezpośredni wpływ ich członków na wybór wykonawcy, oraz warunki umowy z wykonawcą. Każdy członek wspólnoty w przeciwieństwie do członka spółdzielni, ma wpływ na zakres prac, pilność i konieczność wykonywania określonych robót budowlanych, a także mobilizowania zarządu lub zarządcy do poszukiwania i pozyskiwania zewnętrznych źródeł finansowania niezbędnych do wykonania prac remontowych ich nieruchomości wspólnej. Prowadzi to w ostateczności do radykalnego zmniejszenia kosztów, jakie każdy z członków wspólnoty musiałby ponieść, gdyby niepozyskane środki. Konieczność rozliczania środków finansowych wydatkowanych przez wspólnotę mieszkaniową na poszczególnych członków wspólnoty, daje również pełną kontrolę ich członków nad gospodarką finansową. Tych możliwości pozbawieni są członkowie spółdzielni mieszkaniowej, którzy posiadają jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Aby mieć jednak realny wpływ na losy budynku, wszyscy spółdzielcy zamieszkujący określony budynek lub budynki powinni dążyć do wyodrębnienia, a następnie przekształcenia swoich lokali na pełne prawo rzeczowe poprzez umowy kupna sporządzone w formie aktu notarialnego. W chwili, w której żaden z właścicieli nie jest już członkiem spółdzielni, stosuje się przepisy o własności lokali, które pozwalają utworzyć wspólnotę mieszkaniową, a wówczas jej członkowie mogą ostatecznie zdecydować o wyjściu spod zarządu spółdzielni mieszkaniowej lub pozostać w niej, lecz już na innych zasadach.
Pamiętajcie, los waszego budynku, leży w waszych rękach!

Zbigniew Michurski / 30minut