Otrzymałem list, w którym jego autor żali się, że zarząd jego wspólnoty mieszkaniowej nakazuje mu usunąć płytki ceramiczne, którymi przykrył rurę wodną i kanalizacyjną. Czytelnik, więc pyta. Czy miałem prawo postąpić tak we własnym mieszkaniu? Oraz. Czy zarząd może domagać się ode mnie, abym odsłonił obie rury w kuchni i łazience?
Każda wspólnota mieszkaniowa powinna uchwałą określić swoją granice nieruchomości wspólnej. Taki wewnętrzny dokument może w przyszłości uchronić jej członków od niepotrzebnych nieporozumień wodna, kanalizacyjna, elektryczna, a nawet gazowa w całości przebiega przez wszystkie mieszkania oraz piwnice. Jest zrozumiałym, że aby utrzymywać je w dobrym stanie technicznym, muszą być one – zgodnie z przepisami budowlanymi – regularnie przeglądane, konserwowane, a w razie ich awarii szybko naprawiane.

Przykrycie glazurą lub schowanie pod tynkiem takiej instalacji całkowicie uniemożliwia dokonywanie przeglądów, a przede wszystkim wykonywanie prac planowanych i napraw awaryjnych. Z tego też powodu zdarza się, że o awarii instalacji ukrytej pod tynkiem dowiadujemy się zazwyczaj wtedy, kiedy straty z tego powodu są już bardzo poważne. Bywa również i tak, że o uszkodzonej instalacji informuje nas dopiero sąsiad z dołu, gdyż przez nasze dobrze położone kafelki nie wyciekła w naszym lokalu, ani jedna kropla wody. Czy wobec tego jest możliwe schowanie pod tynkiem instalacji wodnej i kanalizacyjnej? Tak, ale pod pewnymi warunkami. Instalacja taka w całym budynku powinna być wymieniona najlepiej na taką, która nie rdzewieje. Decyzję o jej wymianie podejmuje zawsze wspólnota, która również ponosi koszty wymiany. Jeśli brak jest zgody większości właścicieli, co do jej wymiany, to pozostaje wymienić jej fragment w naszym lokalu na nasz koszt, jednak po wcześniejszym uzyskaniu zgody (uchwały) współwłaścicieli. Brak w tej sprawie uchwały potraktowany może być jak samowola budowlana z wszelkimi tego konsekwencjami. Jest jeszcze inne rozwiązanie tego problemu. Aby ustrzec się w przyszłości dewastacji naszego lokalu między innymi z powodu wymiany takiej instalacji, członkowie wspólnoty mogą postanowić zbudować pionowy kanał techniczny, poprowadzony przez wszystkie piętra. W nich umieścić można pion wodny, kanalizacyjny oraz gazowy, a także wszelkie zawory, wodomierze i rewizje umożliwiające czyszczenie instalacji. Takie rozwiązanie pozwala nam na bezpieczne położenie glazury i uwalnia nas od konieczności jej odrywania, ponieważ wmontowane na każdej kondygnacji małe estetyczne drzwiczki pozwalają ekipie technicznej usunąć każdą awarię. Czy więc nasz czytelnik może odmówić wykonania polecenia zarządu? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w przepisach ustawy o własności lokali, a w szczególności, w art. 12. ust. 1 „Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem” oraz w art. 13. ust. 1 „Właściciel (…) jest obowiązany (…) uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”. Trzeba również pamiętać o art. 13. ust. 2, który brzmi „ Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Zbigniew Michurski / 30minut