Pani Jadwiga (nazwisko do wiadomości redakcji) członek zarządu wspólnoty z dzielnicy Śródmieście chce wiedzieć, czy wolno ich wspólnocie zamknąć tunel, który znajduje się w ich budynku, a którym codziennie przechodzą mieszkańcy sąsiedniego budynku położonego na ich tyłach? Czytelniczka dodaje, że w przejściu tym stale spożywany jest alkohol, załatwiane są również potrzeby fizjologiczne i dochodzi w nim do częstych napaści przez grasujące w mieście bandy pijanych wyrostków.
Jak podaje pl.wikipedia.org droga konieczna jest szczególnym rodzajem służebności polegającej na ustanowieniu drogi prowadzącej do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiadującą z drogą publiczną na rzecz nieruchomości, która dostępu do drogi publicznej nie ma lub ma dostęp utrudniony. Szczególność tej służebności polega na tym, że właścicielowi nieruchomości, która nie ma drogi publicznej, przysługuje roszczenie do właścicieli gruntów sąsiednich o ustanowienie za wynagrodzeniem takiej drogi. Przesłanki tego roszczenia reguluje art. 145 kodeksu cywilnego.

Oznacza to, że przeprowadzenie drogi koniecznej następuje zawsze za wynagrodzeniem, nie można, więc od właściciela nieruchomości sąsiadującej z drogą publiczną żądać prawa przejścia przez jego nieruchomość nieodpłatnie.
W opisanym przypadku, jeżeli nie była ustanowiona służebność, to Wasza wspólnota mieszkaniowa powinna dojść do porozumienia z właścicielem nieruchomości, który aktualnie korzysta z tego przejścia. Jeżeli zaproponowane przez wspólnotę warunki nie odpowiadają tamtemu właścicielowi, to może on - zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego - żądać ustanowienie służebności drogi koniecznej, który następuje na wniosek strony zainteresowanej ustanowieniem drogi koniecznej w trybie sądowym na mocy postanowienia, o ile zachodzą wymagane przesłanki. Za obciążenie takiej nieruchomości służebnością właścicielowi (wspólnocie) należy się wynagrodzenie, które najczęściej miarkuje sąd biorąc pod uwagę uciążliwość służebności, a także warunki ekonomiczno-gospodarcze panujące na rynku jak i status ekonomiczny właścicieli nieruchomości.
Warto w tym miejscu dodać, że wynagrodzenie za udostępnienie drogi koniecznej będzie zwolnione od opodatkowania VAT. Tak właśnie uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, który stwierdził, iż ustanowienie przez sąd na działce podatnika służebności gruntowej nie wynika z woli właściciela, a zatem nie jest świadczeniem usługi i nie podlega opodatkowaniu VAT.
Wszystkim tym, którzy mają lub mogą mieć podobne problemy i noszą się z zamiarem złożenia wniosku do sądu przypomnę, że zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego (art 626) we wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Warto wiedzieć, że przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd może przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba, że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo, że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne np. jeśli we wniosku o ustanowienie drogi koniecznej jest opracowanie dokonane przez geodetę, którego przedmiotem będzie wytyczenie drogi koniecznej w sposób najmniej uciążliwy dla nieruchomości obciążonej jak i właściciela tejże nieruchomości. Z doświadczenia wiem, że większość z nas unika procesów sądowych i poszukuje innych rozwiązań, i słusznie. Bywają jednak takie sytuacje, które wymagają ingerencji sądu.
Z tego miejsca zachęcam wszystkich tych, którzy są po jednej lub po drugiej strony tego problemu, aby z pomocą sądu niezwłocznie uregulowali swoje dobre relacje. Jeśli stronie, której przysługuje droga konieczna sąd nakaże dokonywanie opłat z tego tytułu należy do tej decyzji podejść ze zrozumieniem. Należy, bowiem pamiętać, iż właściciel tej drogi na przykład tunelu lub bramy przejściowej ponosi każdego roku określone koszty związane z jej oświetleniem, odśnieżaniem i sprzątaniem, a także z naprawą elewacji. Warto również pamiętać o kosztach odpowiedzialności cywilnej wspólnoty za wypadki, jakie wydarzyć się mogą na takiej drodze.

Zbigniew Michurski / 30minut