Członek pewnej wspólnoty mieszkaniowej żali się w liście napisanym do redakcji, że na ostatnim zebraniu rocznym - mimo jego sprzeciwu - uchwalony został nowy sposób naliczania wysokości opłat, który z grubsza rzecz ujmując, polega na równym kwotowo obciążaniu wszystkich właścicieli takimi pozycjami jak: np. sprzątanie terenu posesji, oświetlenie części wspólnych, opłaty za zarządzanie i administrację, ubezpieczenie budynku, przeglądy techniczne budynku oraz wszelkie naprawy części wspólnych. Zdaniem czytelnika taki podział kosztów jest niezgodny z ustawą o własności lokali i podlega zaskarżeniu do sądu.

Z własnego doświadczenia wiem, że ten sposób naliczania kosztów funkcjonuje niestety w wielu wspólnotach. Gdyby to dotyczyło tylko wspólnot, które samodzielnie się zarządzają można by uznać, że ich członkowie są słabo zorientowani, gdyż nie czytają ustawy o własności lokali. Kiedy jednak stoi za tym administrator, to ogarnia mnie bezsilność. Kto bowiem ma znać lepiej przepisy, jeśli nie licencjonowany zarządca nieruchomościami?
Zawsze wydawało mi się, że zasada rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do udziału jest święta. Myliłem się. Jak widać są wśród nas tacy, którzy chadzają na skróty i za nic mają art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.
Tłumacząc to na bardziej zrozumiały język, można powiedzieć tak. Jeśli wspólnota otrzymywałaby tzw. pożytki inaczej mówiąc zarabiałaby np. wynajmując własny teren albo pomieszczenia wspólne takie jak strychy, garaże, piwnice albo dachy na których zainstalowano przekaźnik telefonii komórkowej), to jeśli łączna kwota zysku przekracza jej roczne wydatki, to powstała nadwyżka trafi do kieszeni każdego właściciela lokalu w kwocie odpowiadającej jego udziałowi. Jeśli jednak brak jest takich pożytków (wpływów) i innych przychodów, to każdy właściciel, wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zobowiązany jest ponieść w kwocie, odpowiadającej jego udziałowi w całej nieruchomości wspólnej.
Przypomnę w tym miejscu, że udział właściciela w nieruchomości wspólnej wyliczony jest ze stosunku całej powierzchni użytkowej budynku do powierzchni użytkowej jego lokalu, a wartość tą notariusz obowiązkowo wpisuje do umowy kupna. Takim samym udziałem posługują się również na przykład akcjonariusze w wszelkich spółkach prawa handlowego. Wiedzą oni dobrze, że ich przyszłe zyski ale i straty uzależnione są od ich udziału w spółce. Udział we współwłasności decyduje również o głosowaniu i jego końcowym wyniku.
Nasz czytelnik ma więc rację nie godząc się ta taki podział kosztów zarządu. Jeśli więc od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o podjęciu uchwały w drodze zbieraniu głosów nie upłynęło sześć tygodni może pan taką uchwałę zaskarżyć do właściwego sądu. Doradzam również złożyć stosowny wniosek, o wstrzymanie przez sąd wykonania takiej uchwały. Chętnie prześlę panu i innym zainteresowanym druki odpowiednich wzorów.

Zbigniew Michurski / 30minut