Pani Agnieszka, czytelniczka tygodnika 30 minut, napisała list takiej treści: - Należę do wspólnoty mieszkaniowej i w związku z tym mam następujące pytanie: Czy na wielkość kosztów zarządu wpływa jedynie powierzchnia mieszkania, czy suma powierzchni użytkowej mieszkania wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych np. piwnic, komórek? Czy o naliczaniu kosztów zarządu powierzchni tych pomieszczeń, decydują członkowie wspólnoty, czy może zarządu lub zarządca?
To, czy powierzchnię piwnicy, komórki, lub kawałka strychu wliczamy do powierzchni lokalu, zależy przede wszystkim od tego, w jaki sposób został wyodrębniony, a następnie sprzedany lokal. Jeśli piwnica lub komórka została również wyodrębniona z nieruchomości wspólnej i przypisana do lokalu, a następnie sprzedana, to ten fakt na pewno odnotowany został w akcie notarialnym, gdzie wymienia się ich położenie oraz powierzchnię. Należy pamiętać, iż suma powierzchni lokalu wraz z powierzchnią powierzchni przynależnych daje łączną powierzchnię na podstawie, której wyliczony został procentowy udział przypadający na tak sprzedany lokal, art. 3 ust. 3 uwl. "Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi".

Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że nie jest możliwe inne wyliczanie powierzchni, a tym bardziej udziału. Podejmowanie decyzji przez wspólnotę lub zarząd, tym bardziej administratora, aby sprzedanej piwnicy nie wliczać do powierzchni lokalu, jest sprzeczne z cytowanymi przepisami ustawy o własności lokali. Błąd taki należy bezwzględnie i szybko naprawić. Trzeba w tym miejscu podkreślić, iż podobne błędne podejście do tego zagadnienia można znaleźć w wielu wspólnotach administrowanych przez różnych zarządców.
Proszę pamiętać, że właściciele lokali nie płacą za swoje lokale, lecz wnoszą do kasy wspólnoty koszty zarządu na utrzymanie nieruchomości wspólnej, naliczane zgodnie z udziałem przypadającym na poszczególne lokale. Prawidłowo wyliczona suma udziałów zawsze powinna dać 100%. Inne wyliczenia doprowadzą na koniec każdego roku do sytuacji braku zbilansowania się wydatków z przychodami wspólnoty i dojść wówczas może do deficytu budżetowego wspólnoty.
Ustawodawca wprowadzając pojęcie udziału w nieruchomości wspólnej wskazał wprost, w jakim procencie wszyscy właściciele lokali muszą partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Jest to uniwersalny klucz, jakim powinny posługiwać się wszystkie wspólnoty, który zawsze gwarantuje współwłaścicielom prawidłowe zbilansowanie wpływów, a następnie sprawiedliwe rozliczenie wszystkich wydatków. Próba jego zmiany musi prowadzić do kłopotów finansowych wspólnoty, a w konsekwencji do konfliktów jej mieszkańców. W większości wspólnot naliczenia kosztów przypadających na poszczególne lokale odbywa się na podstawie łącznej powierzchni, a nie procentowego udziału w całej nieruchomości i wyraża się stawką na 1metr kw. Nie ma to jednak znaczenia, gdyż udział przypadający na lokal wynika z jego całkowitej powierzchni. Nie byłoby również błędem, wyrażanie takiej stawki w postaci procentowej. Doradzam, więc wszystkim tym wspólnotom, w których suma udziałów współwłaścicieli nie jest równa 100%, aby dążyły do jej szybkiej zmiany. Jest to w interesie poszczególnych mieszkańców i wspólnoty, gdyż dziś jedni z tego powodu płacą za dużo, inni za mało. Wasz administrator na pewno wie, jak należy prawidłowo usunąć takie błędy. Jeśli jednak piwnica lub inne pomieszczenie gospodarcze nie zostało sprzedane, to oznacza, że są one częścią wspólną i stanowią one własność całej wspólnoty. Wspólnota wówczas, może uchwałą nałożyć na jej użytkowników obowiązek miesięcznej opłaty lub obowiązek utrzymania takich pomieszczeń w stanie niepogorszonym, co w praktyce oznacza jego regularne remonty na koszt jego użytkowników. Pamiętajcie, los waszego budynku, leży w waszych rękach!

Zbigniew Michurski / 30minut