Częstym nieporozumieniem z jakim spotykam się w rozmowach z członkami wspólnot, to przekonanie, że koszty zarządu są tym samym, co wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Czy słusznie? Pojęcie kosztów zarządu bez trudu znaleźć można w ustawie o własności lokali szczególnie w art. 13 ust. 1, gdzie ustawodawca napisał: Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra - koniec cytatu.

Rozszerzenie znaczenia tego pojęcia odnajdujemy w kolejnym art. 14, w którym czytamy: Na koszty zarządu nieruchomością wspólna składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Z przytoczonych przepisów widać jasno, iż koszty zarządu to czynności mające na celu prowadzenie przez właścicieli takiej polityki finansowej, która zapewni prawidłowe funkcjonowanie całej wspólnoty mieszkaniowej. Aby tak właśnie się stało każda wspólnota uchwala własny roczny plan budżetowy zwany planem gospodarczym, w wyniku, którego właściciele mogą ustalić wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Z art. 22 ust. 2 dowiadujemy się, że ustalenie struktury wydatków, czyli kosztów zarządu i opłat, jakie w wyniku ich przyjęcia poniosą właściciele jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co oznacza, że potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na przyjęcie takiego budżetu. Wnikliwy czytelnik zauważy również, że wynagrodzenie zarządu lub zarządcy jest tylko elementem kosztów zarządu przyjętych w rocznym planie gospodarczym, którego wielkość ma istotny wpływ na wysokość zaliczki płaconej na koszty zarządu. Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 22 ust 3 pkt. 1 jest również czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a to oznacza, że zgodzić się musi na niego - podejmując stosowna uchwałę - większość członków takiej wspólnoty. Warto w tym miejscu przypomnieć, że jeśli wspólnota mieszkaniowa wybrała zarząd zgodnie z art. 20 ust. 1 uwl. oznacza to, że nie dokonała wyboru zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1, który brzmi "Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej" to znaczy, że takie wynagrodzenie nie jest na pewno wynagrodzeniem zarządcy, a co najwyżej wynagrodzeniem administratora.

Zbigniew Michurski / 30minut