W informatorze, wydanym przez jednego z zarządców działających na terenie Wałbrzycha, przeczytałem taką informację: "Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, sprawujący zarząd nieruchomością wspólną, mogą zlecić zarządzanie - określone w takim przypadku jako "administrowanie"- profesjonalnemu zarządcy. Administrator nieruchomości działa w zakresie zdefiniowanym w cywilnoprawnej umowie o administrowanie zawartej z zarządem właścicielskim, występującym w imieniu i z upoważnienia wspólnoty mieszkaniowej. Administrator występuje zazwyczaj w roli doradcy właścicieli w określeniu i uzgodnieniu przez nich celów wykorzystania nieruchomości wspólnej oraz zgodnie z wolą członków wspólnoty, wspólnie z zarządem wspólnoty, realizując te cele zgodnie z zatwierdzonym planem gospodarczym". Praktyka w tym zakresie jest zgoła odmienna, gdyż jak wiadomo, to administrator gra zwykle pierwszoplanową rolę, a rola zarządu takiej wspólnoty jest fasadowa i świadomie przez niego marginalizowana.

Kiedy dziesięć lat temu jako świeżo upieczony członek zarządu wspólnoty mający blade pojęcie o ustawie o własności lokali zapytałem kierownika ADM – jakie kompetencje posiadam jako członek zarządu? W odpowiedzi usłyszałem, że wspólnota wybiera członków zarządu, aby ci kontrowali administratora. Taka odpowiedź - rzecz jasna - nie mogła mnie zadowolić, choć wtedy nie wiedziałem, dlaczego. Dziś, kiedy dobrze rozumiem ustawę o własności lokali oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami wiem, że wspólnota, która przy zawieraniu umowy o zarządzanie nie skorzystała z art. 18 uwl. i wybrała zarząd, nie może zawrzeć umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż odebrałaby tym samym kompetencję tak wybranemu zarządowi. Taki wniosek płynie wprost z art. 21. ust. 1 uwl "Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnota a poszczególnymi właścicielami lokali". Wybrany w taki sposób zarząd może oczywiście niektóre czynności opisane w ustawie przekazać innemu podmiotowi, jednak to zarząd nadal ponosi pełną odpowiedzialność za jego działania. Wybór administratora tego faktu nie zmieni. Z oczywistych względów taka umowa nigdy nie będzie umową o zarządzanie nieruchomością wspólną zdefiniowaną w art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jedynie umową o administrowanie, która nie ma zastosowania do wspomnianego przepisu. Jest zrozumiałym, iż działania administratora ograniczone do zapisów umowy, wyłączają go z odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości wspólnej, ponieważ musi on każdą decyzję wymagającą skutków finansowych, konsultować ze wspólnotą, a to z kolei jest sprzeczne z art. 185 ugn. To oznacza, że zarządca, z którym podpisano umowę inną niż na podstawie art. 18 ust. 1 uwl. który brzmi " Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej" - nie podlega ocenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Nie przypadkiem Sejm ustawą z dnia 19 maja 2000 r. znowelizował przepisy o własności lokali w taki sposób, że dopisał w szesnastu artykułach jednobrzmiącą formułkę "zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1", która nie pozostawia wątpliwości w tym zakresie. Co więc w praktyce oznacza to dla zarządów i wspólnot mieszkaniowych, które takie właśnie umowy kiedyś podpisali? Tylko jedno. Do czasu zawarcia z zarządcą umowy w formie aktu notarialnego, w której określony zostanie sposób zarządu nieruchomością wspólną, doradzam wszystkim członkom zarządów, ścisłą i regularną kontrolę obecnego administratora (przynajmniej raz w miesiącu). Taka kontrola nie jest wyrazem braku zaufania, lecz dobrze rozumianym własnym interesem, bo w ostatecznej konfrontacji każdy tak działający zarządca szybko i łatwo uniknie wszelkiej odpowiedzialności karnej i zawodowej. Pewnie zapyta ktoś, dlaczego więc wasz administrator milczy w tej sprawie? Odpowiedź wydaje się oczywista. Nie jest w jego interesie, mówienie wspólnocie o prawnej odpowiedzialności tak wybranego zarządu tylko dla tego, że wspólnota zrezygnowała z możliwości wyboru zarządcy na podstawie art. 18 ust 1 uwl, W praktyce oznacza to, iż pełna odpowiedzialność za przeszłe i przyszłe działania spada wyłącznie na członków zarządu. Ustawa, bowiem nie przewidziała istnienia we wspólnocie dwóch ośrodków władzy - zarządu i zarządcy. Pamiętajmy więc, że zgodnie z przepisami, we wspólnocie mieszkaniowej może być tylko zarząd wybrany na podstawie art. 20 ust.1 uwl. lub zarządca wybrany na podstawie art. 18 ust. 1 uwl.

Zbigniew Michurski / 30minut