Członkowie wielu wspólnot mieszkaniowych pytają: czy prawdą jest, że wysokość czynszów płaconych przez najemców lokali gminnych nie pokrywa w pełni kosztów, jakie płaci gmina na rzecz wspólnot mieszkaniowych, w których jest członkiem? Zasady naliczania czynszów wynikających z najmu lokalu oraz naliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną regulują dwie różne ustawy. W pierwszym przypadku wysokości czynszów za najem lokalu reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zasady naliczania stawek czynszu znajdujemy w Art. 71, który brzmi: W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenia budynku, położenia lokalu w budynku, wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu, a także ogólnego stanu technicznego budynku. Ponadto w Art. 8a ust. 4a. Cytowanej ustawy czytamy, że jeżeli właściciel (czyt. Gmina) nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, (…) wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile zwrot kapitału w skali roku będzie na poziomie nie wyższym niż: 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu oraz godziwy zysk. W następnym punkcie tego samego art. ustawodawca napisał również, że w przypadku najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu. Z dalszej lektury tej samej ustawy dowiadujemy się, że lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, lecz to nie wstrzymuje rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie, którego lokator zajmuje lokal. W drugim omawianym przypadku wysokość kosztów, jakie ponoszą właściciele lokali ustalają sami członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Nie są to jednak opłaty z tytułu zajmowanego lokalu, lecz procentowy udział w ponoszonych kosztach zarządu nieruchomością wspólną. O samych kosztach zarządu nieruchomością wspólną pisałem już kilka krotnie, wspomnę, więc jedynie, że fundusz remontowy jest częścią kosztów zarządu, który zgodnie z art. 12 ust. 2 oraz art. 15 ust. 1 uwl. płacą do 10 każdego miesiąca bez wyjątku wszyscy członkowie wspólnoty - gmina również. W tych wspólnotach, w których wykonano poważny i kosztowny remontów właściciele, aby móc go sfinansować, znacząco podnieśli składkę na fundusz remontowy. Gmina, która często posiada w tak wyremontowanych budynkach duży udział, wnosi na rachunek wspólnoty miesięcznie poważne kwoty. Jest wiec zasadnym pytanie, czy tak powstałe koszty gmina rekompensuje sobie poprzez proporcjonalne podniesienie najemcom
czynszów? Z mojego doświadczenia wynika, że gmina nie wykorzystuje w pełni możliwości w tym zakresie, jakie daje jej Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że na pokrycie brakującej kwoty składa się resztę społeczeństwa, w postaci różnych podatków płaconych na rzecz gminy. Zważywszy na mizerię budżetową naszego miasta, taka polityka musi wielu nas dziwić. Pokłosiem jej jest całkowity brak poczucia w najemcach związku pomiędzy wysokością płaconych przez nich czynszów, a kosztami, jakie ponosiła i nadal ponosi cała wspólnota. To sprawia, że większość najemców lokali gminnych nie widzi potrzeby szanowania lokalu, który otrzymali w najem, nie widzi również potrzeby wyłączania światła korytarzowego, zamykania zimą drzwi i okien chroniąc tym samym instalację wodną przed jej zamarznięciem, stałym zamykaniem drzwi, aby chronić wspólne dobro przed dewastacją wyrządzaną przez obcych oraz dzieci. Pamiętajcie, los waszego budynku, leży w waszych rękach!

Zbigniew Michurski / 30minut